《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》*策解读
一、文件起草背景和依据
为进一步规范全市房地产市场开发经营行为，加强开发项目监督管理，保证开发企业交付的房屋功能完善、设施齐全，充分保障购房群众的合法权益。根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省房屋建筑和市*工程质量监督管理办法》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等法规、规章和*策规定，市住房城乡建设局联合教体、工信、民*、自然资源、卫生健康、行*审批服务、城管、人防、供电等9个市直部门（单位），制定印发了《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》。
二、文件适用范围
在德州市城市、县城、镇城镇开发边界内的国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本办法。
三、文件主要内容
（一）明确了有关工作部门（单位）的职责。办法明确了各有关部门和单位的职责，主要包括：市、县（市、区）住房城乡建设（房管）、自然资源、城市管理（市*公用）、人防、教育、民*、卫生健康、工信、行*审批等有关部门、单位和项目所在地街道办事处、镇*府，以及供水、供电、供气、供热、通信等有关专业经营单位。
（二）明确了房地产开发项目竣工综合验收的内容。主要包括：是否按照经审批的用地范围、规划条件、规划设计方案、土地出让合同或划拨决定书的要求开发建设；是否按照《房地产开发项目建设条件意见书》开发建设，明确移交的是否完成产权（使用权）移交或签订产权（使用权）移交协议；单体工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收备案手续是否完备；红线内市*基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）是否按照要求建设并达到使用条件；红线内水、电、气、暖等基础设施是否按照有关要求建设，达到使用条件且已交由专业经营单位负责运营管理；充电、通信等设施是否按照有关要求建设达到使用条件并符合设计标准；按相关规定及设计要求落实建筑节能、装配式建筑、绿色建筑和海绵城市建设情况；首期住宅专项维修资金是否按照要求交纳；工程技术档案和施工管理资料是否完整。
（三）明确了申请竣工综合验收备案所需提交的材料。主要包括：房地产开发项目竣工综合验收备案申请表；建设工程竣工规划核实合格证；建设工程竣工验收备案表；建设工程消防验收（备案抽查）意见书；人防工程竣工验收备案表或防空地下室易地建设许可证；市*基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）验收合格（备案）的证明材料；水、电、气、暖等专业经营设施验收合格或接收手续（协议）证明；充电、通信等设施达到使用条件符合设计标准的验收合格证明材料；社区*群服务和*务管理、物业服务、教育、养老、卫生等公共服务设施建设完成并移交或签订移交协议等证明材料；按相关规定及设计要求落实建筑节能、装配式建筑、绿色建筑和海绵城市建设的证明材料；住宅项目首期住宅专项维修资金交纳的证明材料；建设工程档案验收合格证明或移交证明。
（四）明确了联合验收和竣工综合验收的关系。联合验收包含内容满足竣工综合验收条件的，联合验收合格即达到竣工综合验收备案要求。
（五）明确了开发企业交付商品房时应当在交房现场公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。
（六）明确了开发企业在延续、核定开发资质等级时，应以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。
（七）明确了开发企业未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续，擅自交付使用的，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法规予以处罚，并记入信用档案。
附：德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法（全文）
第一条为规范全市房地产市场开发经营，保障购房群众合法权益，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省物业管理条例》《山东省房屋建筑和市*工程质量监督管理办法》（省*府令第号）等法规规章、《山东省人民*府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（鲁*发〔〕9号）、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔〕34号）等*策要求，结合我市实际，制定本办法。
第二条在德州市城市、县城、镇城镇开发边界内的国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本办法。
第三条市住房城乡建设局负责指导全市房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。
各县（市、区）人民*府（管委会）按照职责分工，明确具体部门（以下简称主管部门）负责本规划区范围内房地产开发项目竣工综合验收备案办理、业务管理、执法检查等工作。因职能划转有关工作不在同一部门的，应明确职责、分工负责。
第四条房地产开发项目竣工后，应进行竣工综合验收。房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对所开发建设的房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。
第五条房地产开发项目分期开发的，可以分期进行竣工综合验收，分期验收的开发项目要分期分界明确，其基础设施和公共服务设施必须满足使用功能要求，并可分期投入使用。
配套的社区*群服务和*务管理、物业服务、教育、养老、卫生等公共服务设施，如按相关规定，需在首期完成建设的，要在首期完成建设并验收合格。
第六条房地产开发项目综合验收应当主要包括以下内容：
1.是否按照经审批的用地范围、规划条件、规划设计方案、土地出让合同或划拨决定书的要求开发建设；
2.是否按照《房地产开发项目建设条件意见书》开发建设，明确移交的是否完成产权（使用权）移交或签订产权（使用权）移交协议；
3.单体工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收备案手续是否完备；
4.红线内市*基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）是否按照要求建设，并达到使用条件；
5.红线内水、电、气、暖等基础设施是否按照有关要求建设，达到使用条件且已交由专业经营单位负责运营管理；充电、通信等设施是否按照有关要求建设达到使用条件并符合设计标准；
6.按相关规定及设计要求落实建筑节能、装配式建筑、绿色建筑和海绵城市建设情况；
7.首期住宅专项维修资金是否按照要求交纳；
8.工程技术档案和施工管理资料是否完整。
第七条住房城乡建设（房管）、自然资源、城市管理（市*公用）、人防、教育、民*、卫生健康、工业和信息化、审批服务等有关部门、单位和项目所在街道办事处、镇*府，以及供水、供电、供气、供热、通信等有关单位应当按照各自职责，在省、市要求的相关办理时限或合同约定时限内，做好房地产开发项目综合验收涉及的各单项竣工验收和设施移交接收工作，并出具验收意见或接收使用证明材料。
第八条开发企业应在房地产开发项目竣工综合验收全部合格后15日内，持竣工综合验收报告和相关材料，到项目所在地竣工综合验收备案主管部门办理竣工综合验收备案手续。主管部门应采取查验资料的方式对开发企业提交的材料进行核实，符合备案条件的，应在1个工作日内予以备案；不符合备案条件的，应一次性将不合格内容书面通知开发企业，待整改合格后重新核实。
第九条房地产开发项目竣工综合验收报告应附下列材料：
1.《房地产开发项目竣工综合验收备案申请表》。
2.《建设工程竣工规划核实合格证》。
3.《建设工程竣工验收备案表》。
4.《建设工程消防验收（备案抽查）意见书》。
5.人防工程竣工验收备案表或防空地下室易地建设许可证。
6.市*基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）验收合格（备案）的证明材料。
7.专营单位组织实施供水、供电、供气、供热等专营设施建设的，提供建设合同、合同价款结清证明或专营设施配套费缴清证明；暂未按《山东省物业管理条例》规定，将住宅小区内的专业经营设施设备建设资金统一并入城市基础设施配套费，由开发企业自行组织实施专营设施建设的，提供专营单位的专营设施验收合格或接收手续证明材料。
充电、通信等设施达到使用条件符合设计标准的验收合格证明材料。
8.按土地出让、规划、建设条件及规划设计方案，配套的社区*群服务和*务管理、物业服务、教育、养老、卫生等公共服务设施建设完成并移交或签订移交协议等证明材料。
9.按相关规定及设计要求落实建筑节能、装配式建筑、绿色建筑和海绵城市建设的证明材料。
10.已预售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期住宅专项维修资金的承诺书，已交纳未售出商品房首期住宅专项维修资金的证明材料。
11.建设工程档案验收合格证明或移交证明。
12.其他按《房地产开发项目建设条件意见书》要求建设或移交完毕的证明材料。
以上材料，行*审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通互享获取相关信息的，不得要求开发企业重复提供。
第十条开发企业在组织竣工综合验收的过程中，按省、市、县（市、区）有关建设项目审批制度改革规定，申请联合验收的，依据申请内容，实行规划、土地、消防、人防、档案及建设条件落实等事项全部或部分限时联合验收，牵头组织实施联合验收的部门统一出具验收意见。联合验收包含内容满足竣工综合验收条件的，联合验收合格，即达到竣工综合验收备案要求。
各县（市、区）应当不断完善信息平台建设，实现信息互通互享，提高竣工综合验收备案工作效率。
第十一条开发企业应当交纳的首期住宅专项维修资金，可从监管的商品房预售资金中划转。
第十二条房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。
第十三条开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。
主管部门可对房地产开发项目的实际交付条件和公示情况进行抽查。
第十四条开发企业在延续、核定开发资质等级时，应以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。
第十五条参加房地产开发项目验收、备案和移交的部门、单位和个人，对其出具的工程质量鉴定意见、竣工验收结论、备案意见及接收证明材料负责。
第十六条供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市*公用基础设施的报装提前到开工前办理，住宅小区项目公用基础设施的报装提前到建筑设计阶段，与建筑物同步进行设计和施工图联审，竣工验收后直接办理接入事宜。
第十七条专营单位组织实施红线内供水、供电、供气、供热等专营设施建设的，在开发企业缴清红线内城市基础设施配套费或全额支付委托合同价款后，专营单位对相应专营设施规划建设要求、建设质量、工程进度负责，并组织竣工验收。暂未按《山东省物业管理条例》规定，将住宅小区内的专业经营设施设备建设资金统一并入城市基础设施配套费，由开发企业组织实施专营设施建设的，开发企业对专营设施规划建设要求、建设质量、工程进度负责，并在设计、土建工程施工、隐蔽工程施工等中间环节以及竣工时及时报请专业经营单位检查，由专业经营单位开展验收。
第十八条住房城乡建设（房管）、自然资源、城市管理（市*公用）、人防、教育、民*、卫生健康、工业和信息化等有关部门、单位和项目所在地街道办事处、镇*府，以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位和专业经营单位的主管部门应按照各自职责及行业管理规定，加强对开发项目的过程监管，督促开发企业对存在的问题进行整改。
第十九条开发企业违反本办法规定，不办理项目综合验收备案手续的，由主管部门责令限期整改、补办手续。不整改或逾期整改不到位的，记入企业信用档案，依法依规实施失信联合惩戒。
第二十条开发企业未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续，擅自交付使用的，由主管部门联合综合行*执法部门，依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法规予以处罚，并记入信用档案。
第二十一条各县（市、区）可依据本办法，结合当地实际，制定具体实施细则。
各县（市、区）暂未实施房地产开发项目建设条件意见书制度的，可以不将《房地产开发项目建设条件意见书》作为竣工综合验收备案审核的依据；已出台有关规定的，可按有关规定执行。
第二十二条本办法自印发之日起施行，有效期至年12月31日。市住房城乡建设局印发的《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收备案管理的通知》（德建发〔〕号）、《关于进一步完善房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（德建发〔〕号）同时废止。
来源：市住建局