德州市统计局官方网站近日刊文《对德州市房地产业健康发展的理性思考》，文中提到：本文主要利用近十年德州市房地产市场监测统计数据，对德州市房地产市场发展水平、特点及存在的问题进行论述，并提出相应的发展建议。
全文如下——
对德州市房地产业健康发展的理性思考
（市统计局）
近年来，德州市认真贯彻落实中央各项房地产调控*策，市场预期更加理性,市场运行总体稳定。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。本文主要利用近十年德州市房地产市场监测统计数据，对德州市房地产市场发展水平、特点及存在的问题进行论述，并提出相应的发展建议。
一、德州市房地产业发展现状
（一）开发企业快速增加，经营规模不断扩大
年，全市房地产房地产开发经营企业家，年增加到家。随着万达、绿地、唐人中心等一批国内知名房地产开发企业入驻德州市参与开发，东海集团、嘉诚置业等一批本地开发企业不断发展壮大，全市房地产市场有序竞争的格局逐步形成。年，全市房地产开发经营企业资产规模.18亿元，是年的8.3倍，年均增长26.5%；实现主营业务收入.23亿元，其中商品房销售收入.05亿元，是年的4.5倍，年均增长18.2%。
（二）商品房销售波动性上升，房地产市场步入调整升级阶段
-年，全市商品房销售温和上涨，年均销售面积.58万平方米；年，全市商品房销售经历了近十年的第一个高峰期，全年商品房销售面积高达.53万平方米，是年商品房销售面积的1.9倍，年均增长17.4%。随着经济发展步入新常态，房地产市场结构性矛盾逐渐显现，与全国趋势一致，年，德州市房地产开发市场步入调整期，房地产投资增速回落，商品房销售面积同比下降24.7%。-年，虽有去库存*策等一系列刺激，但全市房地产市场一直处于调整期，商品房销售低位徘徊。年，房地产去库存*策效果逐步显现，前期累积的市场需求大量释放，新建商品房销售面积大幅增长，商品房销售面积再创新高，全年销售高达.65万平方米，同比增长21.9%，年全市商品房销售面积突破万平方米，同比增长14.4%，销售量是年的2.5倍，年均增长10.7%。
（三）开发投资逐年增加，开发项目从中心城区向外扩展
随着城市建设加快，德州市房地产开发投资力度不断加大，-年，全市房地产开发投资从73.31亿元增加到.57亿元，年均增长23.7%。随着经济步入新常态，房地产业发展速度趋缓，房地产开发投资增速开始放缓，年，全市房地产开发投资增速仅为7.1%，年-年，受市场和环保限工*策影响，房地产开发投资增长持续放缓，分别增长2.3%和2.7%。随着去库存的稳步推进以及新一轮市场销售形势的好转，房地产企业拿地热情高涨，开发投资信心逐步增强，年，全市房地产开发投资.28亿元，同比增长25.5%。
年，全市中心城区在建项目68个，占全市的51.2%，商品房销售面积.56万平方米，占全市的53.3%。年，中心城区在建项目个，占全市的35.5%，商品房销售面积.30万平方米，占全市的33.4%，全市商品房开发项目由中心城区向外围县区积极扩展。
（四）商品房施工、竣工面积大幅度增加，市场有效供给不断增强
住宅是城市居住生活的主要载体，房地产开发在不断满足居民多层次居住需求方面发挥着重要作用。年，全市商品房施工面积达到.65万平方米，是年的4.0倍，年均增长16.7%，其中住宅施工面积.46万平方米，是年的3.6倍,年均增长15.3%；全市商品房竣工面积.35万平方米，是年的3.3倍，年均增长14.2%，其中住宅竣工.64万平方米，是年的2.8倍，年均增长12.1。-年10年间全市累计竣工商品房.90万平方米，其中竣工住宅.49万平方米，占全部新建商品房竣工面积的比重为85.7%。除年和年外，其他年份住宅占比均超过80%，年占比达到88.3%。
（五）到位资金增速加快，国内贷款占比降低
年，全市房地产企业本年实际到位资金.50亿元，增长45.5%，到位资金总量是年的4.3倍，年均增长17.6%。其中，国内贷款20.78亿元，是年的3.2倍，年均增长13.8%，低于全部到位资金年均增速3.8个百分点，占比由年的12.7%下降到5.2%；房地产企业自筹资金.98亿元，是年的6.7倍，年均增长23.5%，高于全部到位资金年均增速5.9个百分点，占比由年的24.4%提高到29.2%；其他资金.62亿元，是年的5.1倍，年均增长17.0%，低于全部到位资金年均增速0.6个百分点，占比由年的62.9%提高到65.6%。
二、德州市房地产业发展面临的新挑战
随着宏观经济持续增长和城镇化逐步推进，房地产市场土地供应紧张不断加剧，地价快速上扬，房价涨幅超过居民收入的增长幅度，住宅刚性需求减弱，房地产市场发展面临新挑战。
（一）商品房价格攀升过快，超居民收入增长
近年来，全市商品房价格一直居高不下，房价过高，逐步超出城镇居民收入的承受能力，与经济发展水平不相适应。年，全市商品房销售平均单价为元，比年的元上涨元，增长.4%，年均涨幅12.1%，而同时期全市城镇居民人均可支配收入年均增长6.1%，商品房价格涨幅比城镇居民收入增幅高6.0个百分点。按目前全市商品住宅平均售价元/平方米计算，购买一套平方米的住宅约需59.6万元，按年全市城镇居民人均可支配收入元计算，一个三口之家每年收入8.0万元，全部用于购房尚需7.5年，高于国际普遍认可的3-5年的水平。
（二）非商品住宅投入大、积压相对严重
-年，全市房地产开发投资中办公楼投资年均增长17.3%，比商品住宅投资高3.8个百分点；商业营业用房投资年均增长19.0%，比商品住宅投资高5.5个百分点。年，商业营业用房投资继续高速增长，同比增长21.8%，比商品住宅投资高20.8个百分点。非商品住宅投资的高速增长直接导致竣工的办公楼、商业营业用房明显增加，市场供大于求，待售面积显著增加。截至年底，全市商品房待售面积86.72万平方米，同比下降32.6%，其中商品住宅大幅下降43.3%、办公楼和商业营业用房仅下降4.0%和6.8%。
（三）房地产企业融资渠道单一
从近十年的数据来看，德州市房地产企业自有资金一般仅占当年到位资金的20%左右，在国家为抑制房价过快上涨，银根不断紧缩的情况下，房地产的资金基础十分脆弱，地产商承担的资金风险压力增大。房地产开发企业到位资金中，定金及预收款和个人按揭贷款的比重居高，年为50.1%，年为49.4%，年为54.3%；国内贷款的比重偏低，年为12.7%，年为14.8%，年为5.2%。随着金融*策的逐步到位，炒房族贷不到款不再购房投资，被动购房减少，购房者买房更加理性、谨慎，如果不尽快拓宽融资渠道，一旦市场出现供大于求的局面，房地产资金链仍会有断裂的危险。
三、促进德州市房地产业健康发展的对策思考
（一）进行土地供给改革，建立多主体供应机制
土地是影响房地产供给的重大因素，地价是房价的基础，需求较旺的情况下，地价上涨推动房价更快上涨。价格上涨压力较大、住房供给不足区域，要合理增加土地供给，提高住宅用地比例，以市场为主体满足城市多层次住房需求；研究闲置的工业用地与产业园区用地转化为住宅用地机制，用以建设企业保障房、白领公寓或蓝领公寓等，多渠道保障职工住房需求，有效化解企业人力成本上涨压力；积极盘活城中村和近郊农村集体土地，允许集体土地以多种形式入市，用以建设租赁住房，提高全市租赁住房供给。
（二）积极引导开发企业加快转型升级
近几年，外地房企不断进*德州房地产开发市场，一方面使得德州整个开发市场面临的竞争更加激烈、生存环境更加严峻；另一方面倒逼本地房企加快产业上档升级和转型发展，是新形势下实现本地房地产开发市场健康可持续发展的必由之路。立足当前实际，一方面要借鉴外地企业带来的先进的管理理念和技术，强化开发企业经营管理，切实提高自身融资能力；另一方面积极引导本地房地产开发企业通过兼并重组，走集团化道路，做大做强企业规模，不断增强企业抗风险能力。
（三）加强*务服务，强化市场监管
加强*务服务，通过我市房地产业协会平台，落实好开发企业联席会议制度。及时了解企业在房地产开发过程中遇到的困难，传递市委市*府对房地产市场培育的决策和信心。同时，帮助企业把握房地产市场动态，强化风险防范意识，适应市场变化，增强竞争力。另一方面，强化市场监管，加强金融、工商、税务、国土、建设、规划、房管等部门的协调配合，及时发现和处理企业违法违规行为，多管齐下，防范市场风险。
来源：市统计局
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