业主对物业管理的常见误区
误把业主当成“万能管家”
1、误把物业公司当成产权单位；
2、误把物业公司当成房地产开发商；
3、误把物业公司当成*府相关职能部门；
4、误把物业公司当成相关运营商。
那么一定有人会问，那物业到底是干什么的？
物业公司的管理服务体现的是“公共服务”，具体来说主要包括下列事项：
1.物业共同部位及公用设施设备的使用，管理和维护；
2.公共绿化的维护；
3.公共区域环境卫生的维护；
4.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
6.物业维修、更新、改造费用的财务管理；
7.物业服务档案和物业档案的保管。
15日，记者就近期接到的关于物业的热线电话，咨询了德州市房产管理中心工作人员，逐一对这些问题进行解答，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。1、自家纱窗坏了要求物业更换家住佰利金湖湾小区的王先生称，他家纱窗坏了将近两个月，多次找物业维修，对方始终没有给出明确答复。他为此甚至去堵住物业的门口，但对方依旧一拖再拖。“我住进这个小区两年了，东西坏了，怎么找物业，对方也不给我修。这次是因为纱窗框坏了，关上窗户家里进蚊子，实在没法正常生活，我才不得不多次去找物业。”王先生越说越气，称他今年将近七十岁，物业于情于理都应该给自己换上纱窗。对此，该小区的物业工作人员表示，小区内的纱窗已经过了质保期，现在出现问题物业将不再负责维修。但是考虑到业主的实际情况，近期将会统一排查维修，所以才会让王先生暂时等一等。解答：窗纱、水管等设备，在交房时签订合同规定相应质保期。如果在质保期内，这些设备损坏将由开发商进行免费维修；超出质保期将由业主自行维修，在整个维修过程中，物业没有责任上门免费维修。2、电梯时好时坏，维修责任谁负“我们小区电梯时好时坏，经常出问题，有时候还会关不上门，这是关系到业主安全的事情，物业必须重视，实在不行就换新的。”新湖家园的郑女士说，她多次向物业反映情况，迫切希望换上新电梯。据郑女士介绍，该小区电梯上个月还发生“困住孩子”的情况，两个孩子在里面困了十多分钟，这件事让人心有余悸。“电梯月月都会维修检查，并没有出现严重问题，各项测试都正常，郑女士反映的‘困人’事件也没有核实过。”该小区物业工作人员表示，更换电梯不是小事，不能仅听郑女士一面之词。为此，郑女士和物业多次争论，但直到现在仍然没有结果。解答：电梯使用、检查、维修分别属于住建局、质监局、物业。郑女士遇到的故障问题，需先由质监局进行检查，如果检查结果良好，可继续投入使用；如果发现质量问题则反映给物业，物业联系维修单位进行维修，维修后仍有安全问题再商议更换。因此，在该小区电梯质检结果良好的状态下，物业只做好日常维护即可。3、门口井盖破损，老汉夜行绊倒赵大爷今年70岁，家住十三局宿舍，前几天晚上出门遛弯，被小区门口破损的井盖绊倒。为此，给小区更换个新井盖成了他的心头大事，往小区物业跑了好几趟，可物业一直称他们没权更换。“那个破损的井盖就在门口，一边凹一边凸，老人上了年纪，步子迈不高，很容易被绊倒，万一出什么事情谁负责呀。”赵大爷说，他现在膝盖还疼，可就是不明白物业为什么不肯给换个井盖。解答：小区内井盖一般分为自来水井盖和排污井盖，但无论哪一种，物业都无责无权更换。业主应将此问题反映给自来水公司和环卫处，由部门核实该小区是否进行产权移交，如果已经移交则由部门负责更换，没有移交则由开发商进行更换。4、墙壁裂开缝隙，物业不给维修家住润枫水尚小区张女士的新家刚刚装修完两个月，原本一家人兴高采烈住进新家，可墙上裂开的两道缝，却让她怎么也高兴不起来。“这是新房子，现在就有裂缝了，房屋质量有这么大问题，物业也来看过了，为什么不给我维修？这样的房子怎么让业主住踏实。”张女士气愤地说，她十分担心，日子一长这两道裂缝变大会发生危险。对此，该小区物业称，已经将此事通知开发商，对方表示近期会来维修，但是物业无责对房屋质量负责。解答：由于张女士刚装修完房屋，造成房屋裂缝的原因可能是房屋质量问题，也有可能是装修导致。如果张女士楼上楼下住户房屋也存在裂缝，则基本判断为质量问题，由开发商维修，如果仅此一家，则很有可能是装修导致，由业主自行维修。小区管理责任界限不少小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷，有很多时候，纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些。记者就此采访德州市房产管理中心工作人员，划分出物业、业主、开发商、部门在小区常见问题上的职责范围。一、物业管理公司应承担的主要责任1.物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；2.公共绿化的维护；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共区域的维护、安全防范等事项的协助管理服务；5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；7.物业服务和物业档案的保管；8.物业服务合同约定的其他事项。二、小区设施的责任划分1.业主自行维修养护。业主自有的专有财产，如房屋室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气（以计量装置或入户端口为界线）表以内的管线及自用阳台等。业主也可委托物业公司或其他专业维修人员代修，费用业主自出，不在物业费出。2.物业公司维修养护。房屋的共用部位和共用设施设备由业主委托给物业公司，由物业公司负责日常维修养护，费用由收取的物业费列支，中修、大修事项的维修费用从小区全体业主交存的住宅专项维修资金列支。（共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）3.市*公用单位负责维修。如住宅小区内的水、电、天燃气、暖等计量装置或入户端口以外管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供暖单位负责维修，养护费也由其支付。通讯网络由通讯单位负责，维修养护费也由其支付。三、部门管理负责部分1.房屋建筑质量问题。在质量保修期内的房屋质量问题由开发建设单位承担，办理批建手续的属地住建局负责督促开发建设单位履行保修责任。2.电梯运行不正常问题。市住建局负责加强电梯安装环节的质量监管；市质监局负责电梯登记使用、定期安全检验；市房管中心监督物业公司协同电梯供应商或维保单位负责具体维修。3.小区内占道经营问题、噪音扰民问题。由市城管执法局和“三区”城管执法局按照职责划分负责。4.居住小区内消防安全管理职责。小区内供水表以内供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，高、低压消防供水系统，由物业公司负责日常维修养护，并接受公安消防部门的监督检查。小区内供水表以外由供水单位负责。5.电话、宽带等问题。如小区内的电话及相关设备、设施、管线等，均分别由电信管理部门各自负责维护、管理。6.居住小区内的车辆出入停放职责。小区规划红线内的机动车停车场（库）、非机动车存车处等设施，均由物业公司负责日常维修养护。此外，该工作人员表示，小区物业虽然并非“万能管家”，但是却应担当其“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。
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欢迎留言讨论来源：部分综合自德州晚报
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